北京存量房时代：二手房才是楼市风向标
发表日期：2014.09.19
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据《21世纪经济报道》，一直以来，房地产行业内的普遍认知是：一手房是楼市风向标，二手房是楼市晴雨表。一手房的价格波动、成交情况会对二手房市场起到领涨或引跌的作用，且一般新盘价格有浮动，其周边的二手市场一定会相应有所调整。
21世纪宏观研究院认为，如今的北京楼市，二手房已经成为市场的主导，即楼市的风向标。
具体原因如下：第一，2008年开始，北京二手房住房交易总量就超过了新房交易量，且根据21世纪宏观研究院的测算，这一趋势已逐步形成，预计2014年，北京二手房交易占全部交易量比重将超过60%。
第二，北京四环内几乎已经无地可供，城区没有多少项目，一手房多在郊区，且项目分布分散，很难代表整个北京楼市走向，而二手房覆盖所有的城区和板块。
第三，借用网络语言来讲，一手房市场是“B to C”业务。开发商在楼盘销售中处于强势地位，对开盘时间和价格操作能力较强，只要开发商的资金问题无碍，市场下行时，可以捂盘不开，一手房成交量和开发商的销售策略息息相关。
但受不断飙升的高地价、限价等因素的影响，只要开发商的资金问题无碍，一手房的房价只会是在一定空间内稳步上涨，且不完全受市场影响。
相反，二手房市场是“C to C”业务，也就是说二手房交易双方是平等的个体，其最终成交价格是基于市场预期以及买卖双方通过平等的讨价还价方式达成，是小业主对小客户市场博弈的结果，更能体现市场预期。
第四，在北京楼市的调控格局下，一手房市场产品类型更为多样，除了商品住房，还有自住房、限价房、经济适用房等，一手房市场受政策性住房的影响较大，一段时间的成交量上涨、价格下跌或因自住房等相关政策性住房的集中签约。
北京二手房市场有回暖迹象
据21世纪宏观经济研究院了解，北京市二手住宅经历了5、6月份的成交谷底、在进入7月份后逐步回暖。
8月，北京市二手住宅网签8405套，环比增加4.3%，与去年同期相比下降24.4%，延续了7 月的回升态势，成交量达到今年4月以来的最高水平。
这一趋势也继续保持到9月，9月上半月，北京市二手住宅网签量为3543套，较8月同期微增0.28%。
21世纪宏观研究院认为，从当前的市场形势判断，未来一段时间内，北京市二手住宅成交量回升的趋势将继续持续。
首先，近期虽然成交量有所回升，但成交价格仍在低位稳定，在此窗口期，无论是刚需还是改善性需求均具有相对较高的入市意愿；其次，继北京市首套房贷市场出现利率九折优惠后，近期交通银行、建设银行针对首套房的贷款利率也出现不同程度的下调，且不排除未来信贷政策进一步松动的可能性；此外，房地产市场即将迎来传统销售旺季“金九银十”，购房需求或受此影响进一步增加。
以二手房为风向标的北京楼市，可以通过二手房市场表现和数据了解北京楼市总体情况和后续走势。二手房的挂牌价，业主入市情况、成交面积意向等数据，对一手房的销售定价、策略、产品定位乃至于土地区域供应会有巨大价值。
