盘点：2015年中国商业地产六大趋势

　  2014年转瞬即去。纵观中国商业地产行业这一年的表现，可以说是大潮回落、模式变迁的一年。

　　从行业总量来看，2014年延续了2013年以来的增速下滑的趋势， 2014年1~11月，社会商品零售总额达到23.6万亿，同比增长12%，相比2013年的13.1%，2012年14.3%，2011年的17.1%，2011年18.4%的增幅，呈现逐年增速下滑的趋势。

　　于此同时，2014年整个商业地产行业还有三个关键的变化特征，与往年有显着不同，反映出行业正在步入拐点，寻找新的方向。

　　1、从产品功能看，商业地产由提供购物场地的单一功能发展为社交、休闲、娱乐、学习、购物等多功能的城市休闲生活方式目的地；

　　2、从经营模式看，全行业开始由“以售养租”的现金流高周转模式转变为持有经营模式；

　　3、从产品形态来说，由千店一面的传统Mall或街区形态，逐步丰富为融合艺术、科技、人文等多元特色，有自身鲜明特点的主题化商业空间。

　　相信在2015年，这三个变化趋势将更为显着。可以说从2014年开始，中国商业地产业已进入“试错、创新、模式转变”的关键时期。

　　谁能在这3~5年间迅速找准创新方向，创建出新的模式，就会诞生出10年前的万达一样的新的行业王者。我们期待这样旗帜性的标杆企业的出现。

　　第一部分：商业地产行业总体趋势

　　一、网络零售继续猛增，实体商业稳步推进

　　1、电商攻城略地，挖空廉价商品实体店的拓展空间

　　国统局公布的最新数据资料显示，2014年1~11月，我国社会消费品零售总额达23.7万亿元，同比增长12％。其中，网络购物继续高增长势头，零售总量增长了33.3%；限额以上单位网上零售额增长55.9%，网络零售占零售总额比例将超过10%。

　　中国网络零售市场交易规模自2009年开始，每年均以超过50％的增长率高速发展。从目前发展局势来看，电商已在电子产品、廉价衣履及图书等领域给实体零售带来了毁灭性的的打击。此类企业已纷纷将实体店面的功能由“售卖”转向“体验与展示”，城市热门地段的旗舰店数量或有增加。

　　面对此类租户的减少，物业运营方要么主动求变，调整业态配比将更多餐饮、娱乐类体验业态引入其中，要么只能被淘汰或并购。而像恒隆、新鸿基等定位相对高端的商场受到的冲击则相对较小。线上商业在此时成为了实体地产调整升级的强大助推力。

　　相信线上购物爆炸式增长的态势于相当长的一段时间内依然不会改变，主要原因有以下三点：（1）电商企业纷纷上市，其所获得的强大资金支持会进一步催化各家间的促销战；（2）电商企业“渠道下沉”所开拓出的以三四线城市及农村为代表的“新兴市场”，会带来大量潜在及新增顾客；（3）电商企业近期纷纷加码移动端布局及O2O合作，将会进一步优化及丰富消费者的购物方式与体验。

　　2、实体商业依旧增长稳定，占据较大市场份额

　　同时应该看到的是，在网络购物的强劲挑战下，中国线下消费规模近几年依然以每年2万亿左右的增量稳定增长（2011年17.32万亿，2012年19.4万亿，2013年21.55万亿，预计2014年可达23.45万亿）。

　　因实体商业销售总额的稳定增长，即使在电商的猛烈冲击下，未来购物中心仍然有腾挪空间。主要因为商业地产运营方会审时度势调整招商策略，更多引入餐饮、儿童及娱乐类强体验性业态用以替代电子产品、廉价衣履等因电商兴起而被挤占的业态空间，而此类强体验性业态最突出的特点是会把部分客流重新拉回到购物中心中，让冷清的商场重新感到一些暖意。

　　二、零售商业消费模式转型，热点切换

　　从统计数来看，2014年中国零售市场主要看点在一下几个方面主要特征。

　　1、消费结构转型，大众化服务消费发展旺盛。随着餐饮业加快转型，大众化餐饮成为主流，据测算，1~11月限额以下餐饮企业收入增长13.2%。

　　2、通信文体类商品消费旺盛。从相关数据可见，2014年限额以上单位通讯器材零售额增长29.7%。

　　3、绿色健康消费爆发。根据商务部的数据统计，空气净化器、净水设备零售额同比分别增长66%和72.1%

　　4、文化旅游市场强劲增长。全年电影票房有望突破300亿元，增长38%以上；预计全年旅游总收入3.3万亿元，增长14.6%。

　　5、传统业态增速回落明显。1-11月专业店、超市和百货店分别增长6%、5.5%和4.2%，比上年同期分别回落1.4、2.8和6.4个百分点。

　　上述五点变化，反映出新的经济形势下，中国商业消费的总体趋势。新常态、新趋势决定了未来市场的模式变化方向。

　　三、商业地产库存持续增长，同质化风险增加

　　据相关资料显示，我国购物中心截止2014年底已达到4000个，累计商业建面2.4亿平方米。预计到2015年，综合购物中心开发量将超过5000个。

　　按照全国660个地级市，80%购物中心数量分布在20%城市计算，每个大购物中心10万平米体量。按购物中心商品销售额占地方社会零售商业消费20%计算，每个城市购物中心保有量将达到36个。以每个城市人均商业面积为2平米的国际指标测算，这100个大城市，每个城市需要有1000万人口才能支撑，这样的数据显然是不切实际的，购物中心数量上的饱和过剩态势已十分明显。

　　地方政府政策和银行信贷推动的商业热潮还将继续影响整个行业。面对明显供过于求的市场现状，中国商业地产会走向何方？

　　四、过往现金流高周转模式无以为继，商业经营时代来临

　　传统商业地产的开发模式主要以低价拿地与现金流的高周转为核心，但随着市场的不断演进，这种模式今后将难以为继。

　　因此，过去以商铺销售驱动的现金流高周转模式将逐步走向衰亡。

　　一种模式退潮的背后，意味着新的主流模式的兴起。存量过剩背景下城市商业项目亟需更新迭代，以品牌深耕及精细化运营为核心的自持型商业模式将是大势所趋。

　　2015年，商业地产的经营时代将全面到来。这种被老牌港资开发商熟稔且一以贯之的经营法则曾一度被认为并不适用于内地，但市场这只无形的手最终还是给出了答案，商业地产终将回归“产品为王、经营能力决定资产价值”的本质属性。

　　五、一二线城市商业加速迭代更新，三四线城市成规模扩张的主战场

　　由于资源及政策倾斜、城市定位及消费结构、发展历史及成熟度等因素的不同，新的一年，商业地产在不同等级的城市或呈现不尽相同的景象，总体来说会是“提质”与“增量”双线并行的趋势。

　　一、二线城市由于都市级及次都市级商圈项目的饱和，未来的商业地产项目将通过重新定位、品牌调整、数据化运营及管理等手段着力修炼“内功”，以此实现物业增值的景象，自持的比重将进一步增加。

　　因市场的加速竞争和分化，未来项目并购重组事件将更大幅增加。城市的商圈也会随着项目的不断优化而实现更新迭代。而这些城市的增量机会将发生在其下属的卫星城及偏远县市。

　　三四线城市由于前期商业物业设施基础较为薄弱，将依然会在相对核心的中心城区出现规模化的新建物业，但这些项目受惠于地产商开发实力的提升而使得项目品质比之过去有所进步和提升，因此短期内不会像一、二线城市类似的竞争惨象。

　　六、商业与文化旅游业加速融合，城市休闲目的地式商业成为发展趋势

　 从2014年开始，城市微旅游市场的火爆，为整体颓势的商业市场打开了一个新的风口。因此，购物中心不再是商品交易的场所，更多是城市体验的场所。

　　发展至今的中国城市型购物中心，将更多成为城市休闲体验目的地。体验式的业态、特色的空间环境、独有的主题氛围，都成为下一步商业地产发展的新趋势。